中国的房地产行业已进入了第二次高速发展时期。在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。与此同时，中国房地产企业数量多、平均规模小，行业集中度低等问题也随之凸现。伴随着中国政府新的宏观调控政策的不断加强，房地产开发企业传统的经营模式面临巨大的挑战。基于此，IBM商业价值研究院最新出炉了中国房地产研究白皮书，提出九项管理转型措施及转型路线图。本期“上证商学院”特节选其中精彩部分，以飨读者。

    在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。继1997-2000年亚洲金融危机影响后，中国房地产业自2002年起进入第二次超额利润时代，企业平均利润率持续上升。

    然而，在超额利润的表象下，是中国房地产行业企业数量多、平均规模小，行业集中度低的事实。2006年中国房地产开发企业共58,710个，行业从业人数1,600,930人，然而平均营业收入仅3074万元。2005年，美国房地产行业领先企业普尔特公司年度营业额达146.9亿美元，香港地区大型房地产开发企业新鸿基营业额达229.5亿港元，而中国大陆领先房地产企业的营业额只有104亿元人民币，不足美国行业巨头的1/7，不足香港地区的1/2。与美国100强房屋建造企业相比，中国房地产100强企业的市场占有率偏低，据美国PB杂志的研究结果，2004年全美最大开发企业市场占有率为4.5%，前10强的市场占有率为27.3%。而中国领先房地产行业企业的市场占有份额只有1%，前10强的市场占有率不足8%，行业集中度仍然比较低。

    “诸侯式管理”重“项目”而非“企业”

    以往，相当数量的中国房地产开发企业主要以土地资源为导向，以延长开发周期，土地增值为主要获利手段。上海社科院房地产研究中心相关报告显示，1988-2005年，上海出让土地可建面积42,132万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为25,699万平方米，两者相差近1.7亿平方米。同时，自2001年，企业在土地开发面积增长较为平缓的情况下，持续增加土地购置面积来获取土地资源。开发面积占购置面积比重由2001年的66.4%持续下降至2004年的49.6%。由此可见，房地产开发企业延长开发周期，企业囤积土地现象严重。直至2006年宏观政策出台遏制房地产开发企业囤积土地，这一现象才有所缓解。

    尽管普遍获取不错的经营业绩，但相当数量的房地产开发企业缺乏对企业内部管理的重视。从发展方向来看，注重业务规模扩张而忽视核心能力建设，对内部企业管理的建设普遍认识不足；许多企业缺乏系统完整的管理体系。偏重于做“项目”，而非做“企业”，短期行为严重，各项目各自为政，基本属于“诸侯式管理”。从未来趋势来看，宏观调控、区域差异和竞争的加剧对房地产开发企业提出了更高、更全面的要求。
    
　　宏观调控加速市场集中化

    从2005年到2007年，中国政府进一步加强了对房地产开发用地的监管，加大力度清理闲置土地，严格控制每宗土地的开发建设时间，逾期未动工开发的无偿收回土地使用权，并对严重囤地的房地产开发企业进行查处。这一系列政策有效遏制了房地产开发企业的囤地行为，同时对一些因资金实力有限而无法在规定期限完成项目的房地产开发企业带来了挑战。此外，有关部门还于2006年划明了土地最低标价标准，规定地方政府土地出让收入需纳入国库并进一步加强对土地收入的核算，从而切断了房地产开发企业低价拿地的渠道。

    在金融政策方面，从2005年到2007年，监管部门进一步加强房地产信贷管理，进一步发挥税收、信贷调节作用，提高信贷门槛，整顿和规范房地产市场秩序，对房地产开发企业的金融信贷进行监管。这些政策虽然规避了金融风险，但也使得部分房地产开发企业融资愈加困难。国家的一系列土地和金融政策将对房地产行业和房地产开发企业产生深远的影响。以土地资源为导向，延长开发周期，以土地增值为主要获利手段的传统房企经营模式将受到挑战，一些规模小，资金实力差，管理水平低的企业将逐步被淘汰，市场集中化进程进一步加快。同时信贷控制政策将使房地产开发企业的资金来源由传统的依靠银行贷款向社会资本和金融资本转化，“银根紧缩”对企业的资金实力和资金运作能力将是一个巨大的挑战。

    除此之外，房地产行业的金融化进程和国际资本的大规模进入将加剧市场的竞争，房地产行业资本金融化进程逐渐加快，国际资本和跨国公司大规模进入内地市场。恒基地产、和记黄埔、长江实业、老虎全球基金、盛阳基金、新加坡凯德置地、澳大利亚麦格理银行、摩根士丹利等国外优秀公司都纷纷将中国大陆的房地产作为投资重点，同时这些国际资本的投资不再仅局限于北京，上海等一线城市，而是越来越向更多的向二三线城市如成都、长沙、长春、武汉、天津、重庆、广州渗透。(杨兴加 金毅 姜一炜/文)