维权 支招

    专家支招　化解纠纷

    3月14日，在西安仲裁委、省消协、市消协联合举行的3·15房地产仲裁新闻发布会上，出台了近两年房地产仲裁案件的调查报告。调查报告显示：不少诉讼或仲裁败诉的消费者不是输在道理上，而是输在举证上，输在合同签订含糊不清、输在不了解合同具体条款的内涵上。怎么做才能避免纠纷？资深仲裁员和资深律师给消费者支了十一招。

    预留售楼广告虽然售楼广告上的承诺往往美化夸大，而且一般不能直接成为合同内容。但是根据最高人民法院2003年公布的解释，售楼广告在一定条件下可以视为合同内容。因此，保留售楼广告，如果发生纠纷，会对纠纷的解决有重要作用。

    签署认购书需谨慎认购书是正式购房合同前，开发商普遍要求消费者签署的。消费者签署时要注意验证这时开发商是否取得了预售许可证。如果没有取得的话，认购书就是无效的。但如果签署后取得了，则认购书就视为有效。

    明确公摊差异处理办法在购房格式合同上，并没有对套内建筑面积和公摊面积的比例作详细约定。如果不明确公摊发生差异后的违约责任，一旦公摊面积大幅度增加，甚至超过原来的约定，消费者就只能多掏了钱却少享受套内面积。

    严格交房条件最好将“取得商品房竣工验收备案表”写进合同，或选择“商品房经综合验收合格”，而不要选择“商品房验收合格”。因为竣工验收备案的要求更高些，对消费者最为有利。

    明确装饰、设备标准装饰、设备的品种、品牌、档次在合同中往往含糊约定，这对消费者极为不利。因此，要尽可能在合同中对于装饰、设备品种、品牌、档次以及不达标的违约责任都要约定明确。对于赠送设备也要明确保修期限和责任。

    写明基础设施、公共配套设备交付使用时间供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等基础设施和教育、商业、餐饮娱乐等配套建筑是消费者购房时首先要考虑的因素。要避免开发商用“到位”“入户”等含糊语言预定，而要求对开通、正常使用期限作明确要求，违约责任也要明确。

    开发商保修责任要明确由于商品房竣工验收采取的是抽查方式，因此即使整个楼盘竣工验收合格，也不能保证每一套商品房质量都合格。因此，有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

    写明公共部分的产权为了防止公用部分的受益变成开发商或物业公司独占。建议消费者在合同中对建筑物上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室、中庭花园，公共楼梯、走道、小区内公共道路、停车位等归属做出约定。

    除了上述8条，消费者购房时要注意查验“五证”；在协议中明确房产证办理时间；最好请专业律师咨询后，再签署补充协议。 （记者陈黎）

　　维权 举措

    仲裁委十措施方便群众维权

    3月14日，记者从西安仲裁委和省市消协联合举办的房地产维权新闻发布会上获悉，为了给合同纠纷在身的消费者、特别是房地产消费者提供一条快捷、方便的维权之路，西安仲裁委推出了10大便民服务措施。不仅设立了专门的咨询热线86295393和8290666转109,而且对经济困难者实行仲裁费减免缓的措施。

    先行确保弱势群体的利益。主要措施：对经济有困难的当事人，根据具体情况实行仲裁费用减免缓措施，同时确保此类当事人仲裁权利的顺利实现。当一些合同纠纷涉及民工工资时，查明事实同时通过裁决优先保证民工工资。同时，开通多条维权咨询通道。设立专家咨询和调解室，开辟热线86295393和8290666转109；消费者可以登录西安仲裁网，直接在网上咨询。

    其次，还出台了提高立案审案效率的措施：当事人申请仲裁，符合条件的争取当天立案；成立速裁庭，对一些事实清楚、权利义务关系明确、双方争议不大的案件和情况特殊的案件，争取当天立案当天结案。为提高仲裁质量采取了下列措施：设立专业仲裁员名册，对专业性仲裁问题深入研究；聘请专门的仲裁质量监督员，对争议较大的仲裁案件，由专家咨询委员会成员或仲裁质量监督员参与案件讨论；调解贯穿仲裁的始终，注重仲裁的社会效果；对案件审理的各个阶段，各个环节实行全程监控；注重仲裁结果，积极协助当事人做好财产保全和执行调解工作，确保裁决真正落到实处。 （记者陈黎）

    维权 行动

    消费者权益日群众街头可投诉

    今天是3·15国际消费者权益保护纪念日，我市工商、消协将于上午9点起举行大型宣传咨询活动。消费者可到钟楼盘道邮政局门前的主会场，或家门口繁华街区的17个分会场，现场进行消费咨询和投诉举报。

    据了解，工商部门将为消费者提供咨询和服务、受理消费者申诉、投诉。向消费者介绍真假商品对比识别常识，免费向消费者散发以法律法规为主要内容的《消费手册》和其他宣传资料，用宣传展板展示工商部门的打假维权成果，警示广大消费者，震慑不法分子，维护消费者合法权益。 （记者宋洁通讯员白树友）

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