二、延安房产建设管理中存在的主要问题

    1、房产供求矛盾突出，导致房价居高不下。虽然我市每年提供一定数量的房屋供应但还远远不能满足市场需求。根据房屋普查通报，延安市目前城镇居民中还有3.8万无房户和住房困难户，其中市区1.94万户，加之城市化进程加快，每年新增拆迁户约500户。根据延安市城市发展规划，到2020年市区人口要增至50万，要达到人均住房面积27平方米的小康水平，共需住房1350万平方米。以上原因导致延安市房地产市场供需矛盾十分突出，房价居高不下。据统计（主要指市区），延安市经济适用住房2001年每平方米1165元，2002年每平方米1200元，比2001年增长3%，2003年为每平方米1292元，比2002年增长7.76%，2004年为每平方米1400元，比2003年增长8.35%。延安市的商品房价2001年为每平方米1300元，2002年为每平方米1450元，比2002年增长15.86%，2004年为每平方米1980元，比2003年增长17.86%，房价过高，直接影响人民群众生活水平的改善，从而影响城市化与城市现代化的进程。

    2、住房货币化分配工作进展缓慢。住房货币化分配核心就是清理多占住房和住房货币补贴资金的落实，这一工作仍需政府予以高度重视，需多个部门协调配合，目前起步仍比较困难。一是按《陕西省人民政府关于实行住房分配货币化的指导意见》要求，要由纪检、监察部门牵头进行清理多占住房工作，清房后方可进行补贴；二是要把补贴资金落到实处；三是要制定一套切实可行的住房分配货币化的实施细则和操作规程，这些工作我市现在几乎仍是空白。

    3、经济适用住房费用减免难以落实。按照《延安市人民政府办公室关于对经济适用住房建设减免有关税费的通知》（延政办发[1999]101号）文件规定，经济适用住房建设可享受税收优惠政策，但由于涉及到的收费单位大多都是自收自支性质的，因此在费用减免过程中依然有阻。如墙改、消防、人防、地形测绘、设计、防雷检测、人工地基检测、质检等部门实际收费过程中是给予了一定的优惠，但没有完全按照延政办发[1999]101号文件规定的减半征收或免收的标准实行。

    4、土地审批难，违章建筑拆迁难。经济适用住房建设是解决中低收入家庭住房困难的一条有效途径，也是平抑房价涨幅过快的重要手段。但在经济适用住房建设过程中土地审批程序复杂、渠道不畅等问题，加之许多违章建筑者无理要求、无理阻挠，使许多项目迟迟难以落实，严重干扰工程的施工进展，直接影响经济适用住房项目的落成。

    5、经济适用住房物业基金未核入房价，给今后物业维修造成隐患。按照建设部、财政部关于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，商品住房在销售时，购房者应当按照购房款2-3%的比例向售房单位缴纳维修基金，但经济适用住房销售时，房价构成中没有物业基金，政府部门在核定房价时，不能把该项目核入房价，导致物业基金不能及时收回，为今后的物业维修造成隐患。

    6、剩余公房出售继续执行房改成本价不尽合理。大量公房已出售，目前只是个别单位少量剩余公房向职工出售作为遗留问题执行房改的成本价。而房改的成本价2000年后再未调整，即砖混分为四等，一等（上、下）、二等（上、下）（其中一等上楼房835/平方米），远低于同期单位集资建房价格，这样就违背了房改政策的"早改早受益"的初衷，也造成房改成本价的无限延期。

    7、法规不够健全。市场经济是法制经济，人们的许多行为是依靠法律法规去规范，尽管我们几年来出台了十多部法规，但是至今仍有一些管理没有出台延安市具体管理办法，如《延安市居住区物业管理办法》、《延安市经济适用住房管理办法》《延安市房屋安全鉴定管理办法》等，这为我们规范延安市的房地产管理行为带来了诸多不便。

[1] [2] [3] [4]